获取纽约市分区差异

通过|最后更新2021年4月16日|纽约分区房地产开发

如果您提出的房地产开发项目不完全符合纽约市的分区决议,这将需要特别批准。这个批准被称为分区差异。纽约市可以申请分区变更,作为以与纽约市分区决议中的一个或多个规定相矛盾的方式开发物业的特别批准。

在纽约市,分区差异由标准与上诉委员会(BSA)管辖。它们必须满足一系列的标准。申请人必须证明该物业具有独特的特点和困难,提出的开发符合社区的特点,独特的条件或困难不是由当前的所有者造成的,并且申请必须是解决困难所需的最小方差。

收到来自BSA的纽约市分区变更

我是纽约的一名建筑师,拥有纽约建筑女足世界杯2022亚洲预选赛事务所:Fontan Architec2026卡塔尔世界杯ture。我们在皇后区阿斯托里亚有一个项目,为了继续开发,需要进行分区变更。我很高兴地说,标准与上诉委员会投票赞成我们的申请。在这篇文章中,我将回顾这个特殊的案例,并将其作为一个例子来概述纽约市分区变化的要求。

提出了房地产开发

我的客户在皇后区阿斯托里亚购买了一处房产,目的是把它开发成一座新的联排别墅。他们雇我做他们的建筑师,设计他们的房子。我们在物业的分区上遇到了问题。这栋房子位于R5分区区内一块21英尺宽的地块上。在某些情况下,您可能需要提供一个或多个侧码时,开发在一个R5分区区。在我们的特殊情况下,我们被要求提供一个8英尺的侧院子。拥有一个8英尺的侧院子意味着在一块21英尺宽的土地上,我们只能建造一座13英尺宽的联排别墅。宽度是从房子的外墙测量的,这意味着房子的内部尺寸太窄了,无法真正发挥功能。这是一个严重的问题。

的对吧

“权利”一词是指100%符合适用法规的拟议发展。申请仍然需要被批准,但应该被批准无问题,因为申请人有自己的权利发展。

可自由支配的行动

分区变更是一种自由裁量的行为。这是一份以不完全符合分区规例的方式发展物业的申请。这种类型的申请必须根据具体情况进行审查。它的批准由审查委员会决定。

分区差异,视频解释

以下是一段关于在纽约获得分区变更的过程的视频演示。

分区方差应用程序

在我们的案例中,13英尺宽的房子将是一个的对吧”条件。一栋21英尺宽的房子属于“自由裁量行动”,需要分区变更。我的客户当然希望在这块地上建一栋21英尺宽的房子。这是不允许的代码,因为8英尺的侧院子的要求。因此,我们不得不申请分区变更,以便按照客户希望的方式开发该物业。

我能告诉你的最重要的一件事关于分区差异是没有保证的。他们可能同意,也可能不同意。这取决于他们自己。第二件最重要的事情是你不能因为你想要它就得到分区差异。他们不关心你想要什么,他们不关心你的故事。纽约市分区决议概述了收到分区变更的非常具体的要求。

该委员会的职能是审查你的申请,并确定他们是否认为你符合分区变更的要求。这些被称为“发现”。如果他们同意你满足要求那么你就会得到方差。这和其他任何事都没有关系。它不是关于争论,也不是关于一个发自内心的故事。这是关于代码的。

纽约市分区差异要求:

为了获得分区变更,纽约市分区决议概述了以下要求:

  • 独特的特征
  • 困难
  • 不会改变社区的特征吗
  • 不是由当前所有者造成的困难
  • 最小方差必要
方差街景画拼贴

方差街景画拼贴

独特的特征

为了符合纽约市分区差异的资格,您必须首先证明有一个独特的身体状况在财产。这将需要对现有场地和周围社区进行分析。这是应用程序非常关键的一个方面。如果你不能证明唯一的质量,你将不会在方差过程中走得很远。

在我们的例子中,唯一的特征是属性宽度。我们分析了周围的区域,发现提供侧院子的物业实际上比我们的要宽。这是案件的一个非常重要的方面,在审查过程中会被非常认真地对待。

困难

这一独特的特点给房地产开发带来了困难。你需要确定一个特定的问题,由独特的条件造成的负担,业主和造成不合理的负担。

我们的具体项目是一个13英尺宽的房子。这不仅在这个地区很不寻常,对一个家庭来说也不现实。这成为一个更大的问题,因为我们还提供了一个室内车库,以满足分区的停车要求。

不会改变社区的特色吗

任何提议的发展都不能消极地改变一个社区的特点。你提出的建议在地点上是合理的。它也不会给社会带来任何不利影响。你将被要求向社区委员会提交发展报告。这将是申请过程中很重要的一部分。

我们建议在一个充满了一户和两户家庭住宅的区域,以及一些小型多户建筑。我们提出的开发项目遵循了所有其他的分区规定,大小与邻近的大多数住宅差不多。它甚至比相邻的多户型建筑还要小。当我们向社区委员会提出申请时,他们一致投票赞成我们的申请。我们的要求非常明确和合理,他们同意了。

困难不是由业主引起的

独特的条件和困难不可能是由业主造成的,以便有资格获得方差。这意味着,如果你把很多分成两个更小的批次,然后想要一个方差,因为批次很难发展,这将是你的错误造成的问题。在这种情况下,你不会得到方差。

在我们的申请中,我们发现了历史文件,证明该物业在我们的客户购买之前很久就被分割了,远早于当前的分区法规生效。

最小方差必要

为了得到一个方差,它必须是必要的最小方差。当你要求改变时,你不能过分要求。这个要求必须是公平合理的。在我看来,这可能是最难遵守的,因为它可能是主观的。底线是不要变得贪婪。如果你提出合理的请求,获得批准的几率会高得多。

在我们的意见分歧中,我们提出了一个理由,即提供一个更小的后院是没有意义的,也不会为拟议的发展提供足够的好处。

纽约新开发分区变化

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分区差异是为了满足纽约市分区决议所说明的资格要求。这是一个漫长的过程,有大量的官僚主义,很可能至少需要一年的时间才能获得。不能保证你的方差会被批准。我要提醒你,不要和那些过度承诺、不考虑拒绝可能性的人共事。

作为一名建筑师,我研究房地产开发和分区,但纽约市的分区非常复杂。2022阿根廷vs意大利每个项目都是不同的,必须根据其独特的特点进行评估。这篇文章不假设涵盖所有可能的问题或情况,但提供了一个主题的总体概述。这篇文章不是纽约市分区决议或任何其他适用的代码或法规的替代。


感谢您阅读我们的博客文章《纽约市分区差异》

我希望这对你有帮助。请在下面留下问题和评论。如果您想与建筑师谈论一个潜在的项目,您可以直接联系我们。

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Jorge Fontan
Jorge Fontan

本文由Jorge Fontan AIA撰写,他是纽约市建筑公司Fontan architecture的注册建筑师和所有者。2026卡塔尔世界杯女足世界杯2022亚洲预选赛2022阿根廷vs意大利Jorge Fontan获得了3个建筑学学位,包括纽约城市大学的两个学位和哥伦比亚大学的高级建筑设计女足世界杯2022亚洲预选赛硕士学位。2022阿根廷vs意大利Jorge有建筑背景,从事建筑实践15年,他设计了各种建筑类型的翻新和新开发。女足世界杯2022亚洲预选赛